Žijeme ve zmatené době. Mnoha kanály se na nás valí mnoho informací. Význam slov se v té záplavě rozpouští a každý si používá slova dle libosti. Takže jeden politik řekne, že zvýšení důchodů je investice do seniorů. Druhý řekne, že zvýšení plateb za státní pojištěnce je investice do zdravotnictví a třetí to přebije tím, že řekne, že záplatování děr na dálnici je výstavba dálnice nové, tedy investice do dopravní infrastruktury. Bystrý čtenář ovšem tuší, že tak snadné to nebude. Slovo „investice“ je dnes ušpiněná politická vycpávka. Prostě utrácíme, ale lépe bude vypadat, když tomu budeme říkat investice.
Utrácení ale investice není. Investice je jakákoliv činnost, při které obětujete přesně stanovené množství peněz dnes, za očekávaný, ale nejistý tok peněžních prostředků v budoucnosti. Lidé investují proto, aby dosáhli finanční nezávislosti. Finanční nezávislost je stav, ve kterém vaše investice vydělávají více než vaše pracovní síla.
Jak je to tedy s investicemi do nemovitostí? Když se podíváme do historie, tak globální návratnost nemovitostí je v dlouhém horizontu pod dvě procenta ročně. Asi každý ví, že návratnost akcií je ve stejném období šest procent, tedy třikrát tak vysoká. Proč by tedy někdo vůbec investoval do něčeho, co prostě vynáší méně? Prostě proto, že existuje koncept očekávaného výnosu a rizika. Ten nám velí nedávat všechna vajíčka do jednoho košíčku a mít svá aktiva rozložená, tedy diverzifikovaná. Jak a proč je na jiný článek, ale řekněme, že investice do nemovitostí v mixu aktiv jistě místo má. To je ale radikálně jiná myšlenka než říci, koupil jsem si byt a tudíž investuji do nemovitostí a každý ví, že ceny jdou nahoru tak dělám dobře.
Když jsme si připomínali, co vlastně investování je, zapomněli jsme zmínit jednu jeho podstatnou vlastnost. Investování je divný závod. Na rozdíl od sprintu na 100 metrů, kde vítěz je ten, kdo první proběhne cílem, u investování je vítěz ten, kdo proběhne cílem na takovém místě, které určil před startem závodu. Ano, slávu a peníze dostane krátkodobě stejně vítěz, ale život je dlouhý investiční projekt a jedno první místo v cíli nic neznamená. Nejlépe to řekl známý Americký miliardář a CEO banky J.P. Morgan Chase Jamie Dimon, který si jednou povzdechl, že jeho dcera vydělala majlant na bitcoinech a teď si myslí, že rozumí investování. Čili, rozdíl mezi ruletou a investováním není v tom, kolik peněz vyděláte, ale jak jste schopni řídit riziko. Řídit riziko znamená mít informace a nezavírat před nimi oči.
Co to znamená pro naše bytové investory? Především neříkejme, že investujeme do bydlení, protože ve skutečnosti pouze řešíme potřebu bydlet. Abychom skutečně mohli říct, jestli investujeme, musíme napřed vyřešit, zda se nám vyplatí nájem nebo vlastnictví. To se zdá být lehká otázka. Pokud je splátka nájmu stejná, jako splátka hypotéky, je samozřejmě lepší vlastnit. Kupodivu to tak není. Toto není srovnání jablek s jablky. Abychom pro sebe našli intelektuálně čestnou odpověď, musíme porovnat nevratné náklady obou variant. V případě nájmu je to jednoduché. Nevratný náklad nájmu je měsíční platba nájmu. V případě vlastnictví to je ale jinak. Existuje na to takzvané pětiprocentní pravidlo. To zachycuje fakt, že jako vlastník nemovitosti musím pečovat o její stav, platit různé daně ale hlavně, musím započítat náklady příležitosti svého kapitálu a cenu financování hypotéky. Všechny tyto proměnné vstupují do našeho pravidla pěti procent.
Co to v praxi znamená? Znamená to, že pokud se například dívám na byt za 2,5 milionu tak musím tuto cenu znásobit našimi 5 procenty. Výsledek je 125 tisíc. To vydělím 12 a mám částku 10.400,-. To je ekonomická cena nájmu onoho bytu s cenou dva a půl milionu a odpověď na otázku, zda ho má smysl koupit či pronajímat. To je čistá ekonomie, všechno ostatní je ideologická bižuterie. Pokud tedy jsme schopni takový byt dlouhodobě pronajímat za menší nájem, nemá ekonomický smysl ho kupovat. Pokud by naopak nájem byl větší, ekonomie velí byt koupit. Samozřejmě se nemusíte tímto pravidlem řídit. Svobodná země. Co vám ale mohu slíbit je, že respektováním pravidel a to i těch ekonomických, dojdete v životě nejdál.
(původně zveřejněno 28. 2. 2020 na webu Neovlivni.cz)