ZAMRAČENÉ POHLEDY NA TRH NEMOVITOSTÍ

Všichni vědí, jak vypadá trh nemovitostí. Ceny dramaticky poklesly a nabídka se řádově zvýšila. Mnoho lidí, majitelů domů se ale uklidňuje sebeklamem, že jich se to netýká. Jejich logika je následující: Měl jsem svůj dům rád před krizí, mám ho rád i teď a hypotéku splácet stíhám, tak o co jde. 

Tato úvaha je ale samozřejmě ekonomicky vadná. Teorie firemních financí nás učí, že vlastnit bychom měli aktiva, která se zhodnocují, a pronajímat aktiva, která se znehodnocují. Ponechme stranou, že ne vždy je instantně snadné rozpoznat, v jaké kategorii se jaké aktivum nachází. Co ale dělat, když se ona kategorizace během života investice změní? Kvantitativní výzkumy naznačují, že existují určité hranice, po jejichž dosažení ekonomicky racionální subjekty „berou realitu na vědomí“.  Dobrou laboratoří k pozorování onoho jevu byla situace na některých trzích jihovýchodní Asie, kde ceny bytů poklesly až o 50 procent. To znamená, že lidé, kteří spláceli již deset let své hypotéky, se ocitli v situaci, že jejich zbývající dluh stále ještě převyšoval skutečnou hodnotu jejich nemovitosti. Takovému jevu se říká „negative equity“. Zdálo by se logické, že ekonomicky racionální subjekty se při dosažení této hranice budou snažit svoji situaci optimalizovat, tedy zbavit se drahé nemovitosti a na trhu pořídit obdobnou levnější. U majitelů nemovitostí bez hypoték je to neřešitelné, protože trh by samozřejmě nebyl ochoten danou nemovitost absorbovat za „předkrizovou“ cenu.  U hypoték je to ale jiné, tam, čistě teoreticky, stačí přestat splácet a banka se postará o zbytek. Pokud neřešíme etický rozměr a pobrekávání manželky, která je nyní, po x letech konečně spokojena se stavem zahrady, je ekonomicky racionální se cestou tohoto tzv. „řízeného defaultu“ vydat. Protože však vedlejší ekonomické náklady takového rozhodnutí nejsou nulové, je třeba, aby výše vaší konkrétní negative equity byla podstatná.  Data ze Spojených států ukazují, že takovou výší, při které se majitelé hypotékou financovaných domů rozhodují pro řízený default, tedy přestávají splácet hypotéku nikoliv proto, že nemohou, ale proto, že již nechtějí, je hladina 40 procent. Tato hladina samozřejmě dále klesá s jakoukoliv dodatečnou externalitou, jako jsou rozvody, úmrtí, ztráty zaměstnání a další rodinné kolize. Jinými slovy, klesne li hodnota nemovitostí na polovinu, i „slušní“ lidé přemýšlejí, zda být doživotními nájemníky v něčem, co představuje všechny starosti vlastnictví, a žádný benefit naakumulované equity.  A protože život je složitý a lidé se dostávají do složitých osobních situací, je samozřejmě defaultů na hypotékách více, než by odpovídalo této úvaze. To vědí ekonomové a vědí to bankéři. Proto oba tábory pozorují trh nemovitostí se značně zamračeným pohledem a vědí, že v sobě ještě nejedno nepříjemné překvapení skrývá.


(původně zveřejněno 23. 5. 2011 v Hospodářských novinách)

Napište mi!